Concentración de tierras: el debate que Misiones ya no puede postergar
Misiones necesita discutir con seriedad una cuestión territorial que muchas veces permanece invisible: ¿qué ocurre cuando una empresa o grupo económico de titularidad extranjera concentra una porción extraordinaria del territorio rural de un municipio?
La pregunta no es ideológica. Es jurídica, económica, fiscal y profundamente territorial.
En municipios pequeños, la concentración de grandes superficies rurales puede condicionar el desarrollo urbano, limitar el acceso a la tierra, dificultar la expansión habitacional, reducir las posibilidades de crear parques industriales, afectar caminos, restringir alternativas productivas y debilitar la capacidad fiscal local.
No se trata de negar la propiedad privada. Tampoco de desconocer derechos adquiridos. Mucho menos de promover expropiaciones indiscriminadas.
Se trata de algo más razonable: si una concentración territorial extraordinaria genera efectos actuales sobre una comunidad, debe existir una herramienta pública de recomposición territorial.
El límite de la Ley de Tierras
La Ley Nacional N.º 26.737, conocida como Ley de Tierras, estableció un criterio objetivo: la titularidad o posesión extranjera de tierras rurales no debería superar el quince por ciento del territorio nacional, provincial, municipal o entidad administrativa equivalente. También alcanza tierras rurales destinadas a usos agropecuarios, forestales, turísticos u otros.
Sin embargo, muchas adquisiciones de grandes superficies se realizaron antes de la entrada en vigencia de esa norma. En esos casos, la solución no puede consistir simplemente en declarar nulas compras históricas que fueron realizadas bajo otro régimen jurídico.
Pero que esas compras no puedan ser anuladas no significa que sus efectos actuales deban ser ignorados.
Ahí aparece la necesidad de una ley provincial reparadora.
El caso que permite abrir la discusión
Puerto Libertad es un ejemplo muy claro del problema. Según el Balance General 2025 de la Municipalidad de Libertad, el total recaudado por el municipio fue de $4.355.799.415,85, mientras que la Tasa General de Inmuebles recaudó $193.720.068,45. Eso significa que toda la recaudación inmobiliaria municipal representó apenas el 4,45% de los ingresos efectivamente percibidos y el 3,87% del presupuesto calculado.
El dato es contundente: aun cuando una gran empresa concentre una parte sustancial del territorio municipal, el régimen tributario inmobiliario ordinario puede resultar absolutamente insuficiente para compensar el impacto territorial que esa concentración genera.
La discusión, entonces, no debe formularse como “la empresa paga o no paga”. Puede estar pagando la tasa vigente, incluso la más alta. El verdadero problema es otro: el diseño fiscal actual no alcanza para recomponer el ahogo territorial que produce una concentración dominial extraordinaria.
Una respuesta general, no una ley contra nadie
Una ley seria no debe estar dirigida contra una empresa determinada ni contra un municipio específico. Eso sería políticamente débil y jurídicamente cuestionable.
La propuesta debe ser general, objetiva y aplicable a cualquier caso similar.
Por eso, el proyecto que pongo a consideración propone crear un Régimen Provincial de Recomposición Territorial por Alta Concentración Dominial Rural de Titularidad Extranjera.
El régimen se activaría cuando una persona, empresa o grupo económico de control extranjero concentre más del 15% de la superficie rural de un municipio misionero.
Ese umbral no es caprichoso: toma como referencia el parámetro ya previsto por la Ley Nacional N.º 26.737.
Una contribución especial, no una tasa municipal
El proyecto no propone crear una simple tasa municipal adicional. Las tasas requieren una prestación municipal concreta, efectiva o puesta a disposición. Si se utilizara la figura de la tasa para cobrar genéricamente por “concentración territorial”, podría ser atacada judicialmente.
Por eso, la herramienta central propuesta es una Contribución Especial Provincial de Recomposición Territorial.
La contribución tendría tres características esenciales:
- sería provincial;
- tendría afectación específica;
- se aplicaría únicamente sobre la superficie que exceda el 15% del territorio rural municipal.
Es decir, no se grava la compra histórica. No se castiga retroactivamente. Se grava una situación actual de concentración territorial extraordinaria.
El fondo de recomposición
El aspecto central del proyecto es la creación del Fondo Provincial de Recomposición Territorial y Desarrollo Local.
Para evitar que el nuevo recurso se diluya en rentas generales o en la coparticipación ordinaria, el proyecto establece una afectación específica: el 85% de lo recaudado debe destinarse a una subcuenta del municipio afectado, es decir, del municipio donde se encuentra la tierra que origina la obligación tributaria.
Ese dinero no podría usarse para gasto corriente, sueldos, publicidad o deuda flotante. Debería destinarse exclusivamente a recomposición territorial.
Entre los destinos previstos se incluyen:
- bancos de tierras;
- lotes con servicios;
- vivienda;
- parques industriales;
- agricultura familiar;
- caminos rurales;
- apertura de accesos públicos;
- infraestructura turística;
- regularización dominial;
- prevención de incendios;
- infraestructura ambiental;
- conectividad y saneamiento.
La idea es simple: si la concentración territorial limita el desarrollo del municipio, la contribución debe financiar precisamente las herramientas que permitan recuperar capacidad de desarrollo.
No expropiar: recomponer
El proyecto también permite que el sujeto alcanzado pueda cancelar total o parcialmente la contribución mediante convenios de recomposición territorial.
Eso significa que, en lugar de pagar solamente dinero, podría:
- ceder voluntariamente tierras;
- vender con preferencia al Estado;
- constituir servidumbres de paso;
- abrir caminos;
- financiar infraestructura;
- aportar inmuebles para vivienda, producción, ambiente o parque industrial;
- realizar obras de recomposición territorial.
Este mecanismo reduce la litigiosidad y abre una vía inteligente de negociación entre Provincia, municipio y empresa.
La función social de la propiedad
La Constitución de Misiones reconoce que la propiedad es inviolable, pero también que cumple una función social. Esa cláusula no destruye la propiedad privada; la integra al bien común y al desarrollo equilibrado de la comunidad.
Una propiedad que ocupa una porción extraordinaria de un municipio no es un dato meramente privado. Tiene consecuencias públicas.
Por eso, el Estado provincial tiene legitimidad para crear herramientas que permitan equilibrar la seguridad jurídica con la justicia territorial.
Una discusión necesaria para Misiones
Misiones debe proteger su territorio sin caer en consignas vacías. Debe cuidar la inversión, pero también defender el desarrollo local. Debe respetar derechos adquiridos, pero no resignarse a que municipios enteros queden condicionados por decisiones dominiales tomadas décadas atrás.
El proyecto que presento no propone quitar tierras. Propone recomponer capacidades.
No desconoce la legalidad histórica de las adquisiciones anteriores a la Ley de Tierras. Pero afirma una idea clara:
cuando una concentración extranjera supera ampliamente el límite que hoy el ordenamiento nacional considera razonable, la Provincia puede y debe exigir una contribución especial destinada a reparar los efectos territoriales actuales sobre los municipios afectados.
Misiones necesita debatir una nueva generación de herramientas territoriales. No desde el resentimiento. No desde la improvisación. Desde el derecho, la planificación y la defensa inteligente del interés provincial.
